Introducción
El miedo más frecuente de los propietarios que quieren arrendar su propiedad es siempre el mismo: elegir al arrendatario equivocado.
Es una preocupación totalmente legítima. Un arrendatario moroso, que daña el inmueble o que se niega a restituirlo al término del contrato genera meses de conflicto y pérdidas económicas significativas.
Minimiza el riesgo: Un proceso de filtro bien estructurado reduce las probabilidades de conflicto en un 90%. En Promoción Inmobiliaria aplicamos una metodología basada en 8 criterios objetivos para proteger la inversión de nuestros clientes.
Los 8 Criterios de Selección Imprescindibles
[1. Capacidad Económica] --------> Renta 3x el valor del arriendo.
[2. Historial Crediticio] -------> DICOM / Equifax 360 sin morosidades.
[3. Estabilidad Laboral] --------> Antigüedad mínima de 1 año o contrato indefinido.
[4. Grupo Familiar] -------------> Compatibilidad de ocupantes y mascotas.
[5. Referencias Previas] --------> Verificación directa con arrendador anterior.
[6. Coherencia Documental] ------> Validación de autenticidad en papeles.
[7. Impresión Personal] ---------> Puntualidad, comunicación y trato.
[8. Fit con la Propiedad] -------> Planes a mediano o largo plazo.
Criterio 1 — Capacidad económica verificada
El arriendo no debe superar el 25% a 30% de los ingresos netos mensuales del postulante (o de la suma del grupo familiar con el aval).
- Trabajadores Dependientes: Últimas 3 liquidaciones de sueldo, certificado de cotizaciones AFP y contrato de trabajo.
- Trabajadores Independientes: Últimas 6 boletas de honorarios y carpeta tributaria (F22 del SII).
- Jubilados / Pensionados: Certificado de pensión actualizado.
- Empresarios: ÚLtimos 3 Formulario 29 (IVA) y Formulario 22 (Declaración de Renta de la empresa y personal).
Alerta: No aceptes documentos no verificables ni contratos firmados a nombre de un tercero que no habitará el inmueble sin la figura del Codeudor Solidario.
Criterio 2 — Historial crediticio limpio (DICOM / Equifax)
El informe comercial DICOM Platinum 360 o similar permite analizar el comportamiento financiero del postulante:
- Deudas antiguas y saldadas: Indica dificultades pasadas ya resueltas. Bajo riesgo.
- Deudas vigentes o en cobranza judicial:Señal de alerta crítica. Refleja incapacidad actual de pago.
- Sin historial comercial: Común en jóvenes o extranjeros recién llegados. Requiere reforzar las exigencias al Codeudor Solidario.
Criterio 3 — Estabilidad laboral
Un ingreso estable minimiza el riesgo de impagos imprevistos:
- Puntos a favor: Contrato indefinido con antigüedad mayor a 12 meses o empleador consolidado.
- Puntos de atención: Contratos a plazo fijo, ingresos por comisiones variables sin piso o cambios frecuentes de empleo en el último año.
Criterio 4 — Composición del grupo familiar
Evalúa si la propiedad es idónea para el número de ocupantes para evitar el hacinamiento o el desgaste acelerado del inmueble:
- Número exacto de adultos y niños que habitarán la propiedad.
- Presencia de mascotas (verificar si el reglamento del condominio las permite).
- Uso previsto: confirmar si realizarán teletrabajo intensivo o actividades comerciales dentro del hogar.
Criterio 5 — Referencias del arrendador anterior
El historial de pago previo revela conductas que ningún certificado comercial muestra:
- ¿Pagaba puntualmente los días acordados?
- ¿Entregó la propiedad limpia y sin deudas de gastos comunes o servicios básicos?
- ¿Tuvo reclamos de convivencia por parte de vecinos o conserjería?
Criterio 6 — Coherencia y consistencia en la evaluación
Analiza que la información entregada coincida entre el relato verbal y el respaldo documental.
- Señales de incoherencia: Renta declarada que no coincide con las cotizaciones previsionales, evasión al solicitar el DICOM o inconsistencias en los antecedentes del aval.
Criterio 7 — Impresión personal y comunicación
La puntualidad en la visita, el trato respetuoso y la fluidez en las respuestas durante la postulación reflejan cómo será la relación durante la vigencia del contrato.
Criterio 8 — Intención y “Fit” con la propiedad
Busca arrendatarios con proyectos de vida o trabajo estables en el sector. Quienes arriendan por cercanía a colegios o trabajo tienden a permanecer más tiempo, reduciendo los costos de vacancia.
Tabla de Evaluación: Matriz de Puntuación para Postulantes
| Criterio de Selección | Ponderación | Estado Ideal (Aprobado) |
| Capacidad Económica | Alto | Renta líquida $\ge$ 3 veces el canon de arriendo. |
| Historial Crediticio | Alto | DICOM Platinum sin morosidades ni protestos. |
| Estabilidad Laboral | Alto | Contrato indefinido +1 año de antigüedad. |
| Coherencia Documental | Alto | Antecedentes tributarios y previsionales 100% validados. |
| Referencias Anteriores | Medio | Recomendación positiva del propietario anterior. |
| Fit y Proyección | Medio | Planes de estadía superior a 12-24 meses. |
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